中新經(jīng)緯2月11日電 題：房地產(chǎn)在經(jīng)濟中的作用將更加多元化

　　作者 盛松成 中歐國際工商學(xué)院教授、中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇研究院院長

　　剛剛過去的“十四五”是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要轉(zhuǎn)折期。行業(yè)在經(jīng)歷長期高速增長后進入調(diào)整階段，在“新模式、新思路”的引領(lǐng)下，房地產(chǎn)行業(yè)有望伴隨中國經(jīng)濟邁向高質(zhì)量發(fā)展新階段。

　　從《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》來看，“十五五”規(guī)劃為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展指明新的方向。例如“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度”，“優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給”，以及“建設(shè)安全舒適綠色智慧的‘好房子’”等。

　　筆者認為，在當(dāng)前一段時期內(nèi)，房地產(chǎn)在經(jīng)濟中的作用將更加多元化。

　　一是實現(xiàn)“居者有其屋”。房屋的最大功能還是居住，我國仍然是世界第二人口大國，城鎮(zhèn)化速度雖然放緩，但快速城鎮(zhèn)化時期仍未結(jié)束，“居有所住”仍是大多數(shù)百姓樸素的人生目標。把這一目標當(dāng)成公共服務(wù)來實現(xiàn)也是我們制度優(yōu)越性的體現(xiàn)。對于城鎮(zhèn)困難家庭基本住房需求，通過保障房得以滿足，盡量限制住房的金融屬性；而對于尚有余力的家庭，其改善性需求可以通過市場得以滿足，無需嚴格限制其金融屬性。

　　二是從“投資于物”轉(zhuǎn)向“投資于人”。良好的居住條件能夠激發(fā)和提升人力資本�！昂梅孔印边@一理念在很大程度上來源于對提升消費者居住水平的思考。長期以來，尤其在“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負債”發(fā)展模式大為流行的時期，如何快速建成房子成了房企最大的目標，而很多投資客買入即轉(zhuǎn)售，對于房屋質(zhì)量也不關(guān)心，共同導(dǎo)致了一批同質(zhì)化、低質(zhì)化房屋上市。推行“安全舒適綠色智慧的‘好房子’，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動”既是對過去一段時間行業(yè)亂象的糾正，也是對未來行業(yè)發(fā)展方向的指引。同時，對改善性需求的因城施策須建立在對于人口形勢的精準估計之上，遵循“以存量定增量”的原則，為土地供應(yīng)管理提供明確且嚴格的要求。

　　三是促進內(nèi)需，特別是進一步釋放我國居民消費潛力。根據(jù)《中國家庭金融調(diào)查報告》，我國城鎮(zhèn)家庭自有住房擁有率較高，達到近90%，房地產(chǎn)價格下行在一定程度上導(dǎo)致居民家庭財富縮水，并通過財務(wù)杠桿效應(yīng)被放大。房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整不僅影響行業(yè)自身，也波及上下游產(chǎn)業(yè)鏈和相關(guān)就業(yè)，這些因素與當(dāng)前內(nèi)需相對不足的問題相互交織�？煽紤]穩(wěn)步推進住房公積金制度改革，借鑒新加坡等國經(jīng)驗，逐步推動公積金使用范圍由涉房支出向更廣泛的家庭基本生活需求延伸，例如醫(yī)療、養(yǎng)老照護等必要消費領(lǐng)域，后續(xù)可根據(jù)實施情況有序拓展。同時，推進大規(guī)模城市更新既是提升居民居住品質(zhì)的重要途徑，也有助于帶動有效投資。我國城鎮(zhèn)商品住房制度已實施二十余年，早期建設(shè)的住宅正逐步進入維護修繕周期，亟需建立健全覆蓋房屋全生命周期的安全管理機制，為未來集中開展房屋修繕、加固和更新工作做好前瞻性準備。

　　筆者也認為，為實現(xiàn)“十五五”的發(fā)展目標，首要問題是穩(wěn)住市場。

　　首先，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定首先要從高能級城市(尤其是一線核心城市)開始。作為我國經(jīng)濟發(fā)展主引擎、人口主要流入地，高能級城市房地產(chǎn)業(yè)仍然具有相對較大的發(fā)展空間。要盡力去除行業(yè)發(fā)展的相關(guān)限制，以完善保障性住房體系為基石，充分滿足改善性居住需求為抓手：收購閑置商業(yè)用房改建為保障房或租賃房，緩解困難群體購房壓力；進一步放開高檔住房及中心城區(qū)普通住房交易限制，鼓勵業(yè)主通過出租獲取收益。

　　參照國際經(jīng)驗，核心城市保持相對較高房價是調(diào)控資源流動的有效手段。應(yīng)通過房價收入比、租售比等指標合理調(diào)控房價，將其控制在符合我國經(jīng)濟發(fā)展階段的區(qū)間內(nèi)。

　　其次，要扎實推進“好房子”理念的落地實施。從建設(shè)條件看，當(dāng)前部分領(lǐng)域成本壓力有所緩解，包括土地取得以及建筑材料等環(huán)節(jié)的價格調(diào)整，為提升住宅品質(zhì)釋放了一定的空間。在保持房價總體穩(wěn)定的前提下，可將節(jié)約的成本更多用于優(yōu)化設(shè)計、升級建材和改進施工工藝，從而實現(xiàn)房屋質(zhì)量與居住體驗的提升。

　　此外，需要中央財政支持。要進一步推行“十四五”期間開始的行之有效的政策，如發(fā)行專項債彌補地方投資缺口，收購?fù)恋嘏c閑置住房以穩(wěn)定市場。在新的地方建設(shè)融資模式建立前，可進一步探索中央財政對多孩家庭的貸款貼息，在育兒補貼中根據(jù)人均住房面積與當(dāng)?shù)仄骄�居住面積差值加補住房補貼，必要時可以通過發(fā)行特別國債解決資金缺口問題。而繼續(xù)擴大房地產(chǎn)金融產(chǎn)品試點，加快REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)、ABS(資產(chǎn)支持證券)等產(chǎn)品的發(fā)行與推廣，有助于滿足房地產(chǎn)行業(yè)對于資金高速周轉(zhuǎn)的需求。

　　最后，要把握行業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變帶來的新增長點�！笆�四五”期間發(fā)展起來的代建模式會隨著租賃保障住房規(guī)模的擴張繼續(xù)發(fā)展；人工智能和智能家居的普及也在深刻影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；綠色智慧住房的建設(shè)要求可能帶來一批新的投資高潮。

　　總而言之，中國房地產(chǎn)正站在新舊模式轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵節(jié)點。現(xiàn)階段，須以穩(wěn)住市場為前提，以構(gòu)建新模式為核心，以提升居住品質(zhì)為根本，通過分層供給、因城施策、財政協(xié)同等多維發(fā)力，推動房地產(chǎn)真正回歸居住本源，實現(xiàn)從規(guī)模擴張向質(zhì)量提升的深刻轉(zhuǎn)型。這不僅關(guān)乎行業(yè)自身可持續(xù)發(fā)展，更是中國經(jīng)濟行穩(wěn)致遠的基本要求。(中新經(jīng)緯APP)

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