淡季不淡！上海樓市預(yù)熱小陽春：買家“看房和出手都更積極”

　　澎湃新聞記者 計思敏

　　隨著孩子即將到入學(xué)年齡，宋藝(化名)把買房正式提上了日程。前兩年她也曾多次看房，但當(dāng)時樓市正處于下行周期，價格走勢不明加之孩子入學(xué)尚早，她始終選擇觀望。而近三個月，上海二手房市場出現(xiàn)的微妙變化，讓她下定決心，不再等待。

　　她將目標鎖定在閔行春申板塊——這里是教育資源相對完善的成熟居住區(qū)。據(jù)太平洋房屋春申板塊總監(jiān)王亞立介紹：“這位客戶之前陸續(xù)看過房子，近期她明顯感覺到市場在變化。之前同地段、同類型的小戶型，成交價大多在170萬—180萬元左右，但最近不少房東的心理預(yù)期開始上移，普遍報價190萬—200萬元�？蛻粢仓�急，想趕在過年前完成交易�！�

　　為了幫宋藝在春節(jié)前安家，經(jīng)紀人在節(jié)前三天接連安排了三套房源。第一套房源，買家心理價位鎖定在180萬元，可房東堅持190萬元以上，10萬元的差價讓雙方最終沒能談攏。第二套房源的房東堅持“到價才簽字”，根本約不出來面談。眼看春節(jié)臨近，擔(dān)心節(jié)后市場價格變化，宋藝立刻轉(zhuǎn)向第三套房源繼續(xù)談判。

　　據(jù)悉，這套房源業(yè)主掛牌200萬元，190萬元可以出售，拉鋸式談判持續(xù)了超3個小時。最終，雙方以185萬元的價格成交。“客戶在180萬元的心理預(yù)期上加了5萬元，只為趕在春節(jié)前把房子敲定�！�

　　這一單背后，或是上海二手房市場“暖冬行情”的一個縮影。

　　春節(jié)前夕，多組數(shù)據(jù)顯示上海二手房市場正出現(xiàn)一系列積極變化。根據(jù)上海房產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)，1月上海二手房(含商業(yè))網(wǎng)簽成交22834套，已是連續(xù)第三個月成交量突破2.2萬套。從同比來看，這一成交量更是創(chuàng)下近5年同期新高。

　　上海鏈家研究院負責(zé)人李根表示，1月上海二手房市場成交量“企穩(wěn)”信號明顯。據(jù)上海鏈家數(shù)據(jù)，成交價也出現(xiàn)“止跌”跡象，市場成交不再單純依靠“以價換量”。

　　另根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年1月，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月收窄0.4個百分點。其中，上海二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅較前一個月收窄0.2%，且自2025年11月起環(huán)比降幅持續(xù)收窄。

　　以閔行春申板塊為例，經(jīng)紀人向澎湃新聞表示，目前最直觀的感受就是房源庫存明顯減少，但成交量保持穩(wěn)定，該板塊每周成交量維持在16—22套之間，交易活躍度較前期顯著提升。

　　“我們板塊的客群主要以學(xué)區(qū)需求和置換需求為主。學(xué)區(qū)需求以掛戶口、小戶型為主，總價集中在200萬—300萬元；改善自住的主力價格段在500萬—700萬元�！蓖鮼喠⒄f道。在她看來，雖然房東跳價的現(xiàn)象并不多，但隨著市場回穩(wěn)，心態(tài)已有所變化，“很多房東現(xiàn)在談不攏就不著急賣了，打算等春節(jié)后再看看市場。”

　　太平洋房屋徐匯田林板塊一門店店長也有同樣的感受。“臨近過年，誠意的客戶明顯增多，特別是從1月底開始，有一些客戶會主動問我們什么時候放假，一部分買家擔(dān)心年后價格會漲，看房和出手都更為積極�！�

　　從實際業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)來看，據(jù)上述門店店長介紹， 去年12月該門店帶看64組，成交2單；今年1月帶看54組，成交了6單�！霸脚R近年關(guān)，帶看去除掉了一部分‘水分’，出來看房的誠意客戶居多。我們對年后金三銀四的市場表現(xiàn)是非常期待的�！�

　　有滬上經(jīng)紀人提及，現(xiàn)在市場房源價格分化比較明顯，一些屋況不錯，具有性價比的房源去化相對較快；部分位置好、樓層好、裝修好的房源價格相對不太好談價；存在缺陷的一些房源，房東“只求一賣”，降價空間相對大一些。

　　秦先生近期也遇到了房源快速成交的情況。據(jù)其介紹，陸陸續(xù)續(xù)看房已有小半年時間，真正密集看房是從去年11月底開始，基本每個周末都會外出看房。為了通勤便利，他主要關(guān)注上海7號線、15號線沿線小區(qū)，重點看了普陀、寶山等中環(huán)附近板塊。

　　年前的一個周末，秦先生和女友看中了兩套帶車位、性價比不錯的房源，令他意外的是，其中一套小戶型房源在看完兩天后就被其他客戶定下成交。

　　秦先生表示，雖然這套較為合適的房源被快速出售，但此前看過的一些心儀房源仍在掛牌，接下來他還會繼續(xù)做一些對比，希望能找到更符合自身需求、價格合適的房源。

　　上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年1月，上海二手房走出了暖冬行情。從網(wǎng)上房地產(chǎn)每日網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，工作日繼續(xù)保持在500套以上，雙休日單日均能超過一千套。

　　上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦指出，降價“砸盤”案例最近2個月很少見到。房東的預(yù)期開始轉(zhuǎn)變，議價空間進一步收窄，部分交易熱門的區(qū)域甚至出現(xiàn)個別跳價成交案例，與此同時，低總價剛需房源的成交周期出現(xiàn)縮短跡象。

　　上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，市場成交信心逐漸修復(fù)，超八成客戶可在90天內(nèi)成交(指鏈家系統(tǒng)內(nèi)首次錄入客戶至成交)，市場觀望情緒逐漸減弱。

　　盧文曦表示，自去年11月以來，樓市成交已經(jīng)連續(xù)3個月保持在2萬套以上的活躍量運行，樓市暖冬確立。背后是多方因素共同推動的結(jié)果：一方面，上海舊改力度加強，不斷釋放改善和剛需入市；另一方面，政策持續(xù)釋放暖意，比如支持居民換房，退個稅政策延續(xù)到2027年年底，一季度還有很大概率降LPR等等。此外，近期有三個區(qū)開展試點，收儲區(qū)域內(nèi)的老公房用于保障性用房。這些都給穩(wěn)定市場交易提供積極幫助。

　　對于后續(xù)市場預(yù)判，上海鏈家研究院負責(zé)人李根表示，2026年上海樓市將呈現(xiàn)量穩(wěn)價穩(wěn)、結(jié)構(gòu)性回暖的春季行情，政策托底、置換需求集中釋放與庫存去化共同支撐市場，淡季不淡的開局已為小陽春預(yù)熱；整體以剛需與改善主導(dǎo)，核心板塊優(yōu)質(zhì)房源議價收窄、價格企穩(wěn)，遠郊無普漲基礎(chǔ)但下跌空間封閉，成交量有望維持高位，市場轉(zhuǎn)向理性修復(fù)。

　　也有業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前市場正逐步修復(fù)，年后房源掛牌量或有所增加，在供應(yīng)較為充足的背景下，市場短期內(nèi)仍以平穩(wěn)運行為主。