“有多少錢、干多大事”，中小民企在土拍市場(chǎng)異軍突起

　　作者：鄭娜

　　近來(lái)，各第三方機(jī)構(gòu)發(fā)布的土拍榜單上，出現(xiàn)了不少稍顯陌生的民企面孔，且不少是高溢價(jià)拿地。例如杭州民企博策溢價(jià)19.81%摘得杭州市拱墅區(qū)東新單元地塊；匯龍地產(chǎn)則先后以60.6%和56.3%的高溢價(jià)率拿下了哈爾濱香坊區(qū)2宗熱門地塊；臺(tái)州民企元合置業(yè)溢價(jià)32.25%競(jìng)得金華金義新區(qū)一宗地塊……

　　在房地產(chǎn)處于格局更迭的當(dāng)下，曾經(jīng)全國(guó)化的規(guī)模民營(yíng)房企已然退場(chǎng)，這些曾經(jīng)籍籍無(wú)名的本土民營(yíng)企業(yè)伺機(jī)而動(dòng)，悄然踏上土拍舞臺(tái)，給市場(chǎng)帶來(lái)了不少暖意。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這些民企有原本的主業(yè)，大多維持低杠桿狀態(tài)，以自有資金拿地開發(fā)，不追求規(guī)�；�，且多深耕當(dāng)?shù)�，�?duì)市場(chǎng)和需求熟悉，能有效提供滿足客戶需求的產(chǎn)品。這些企業(yè)的崛起短期內(nèi)有助于提振行業(yè)信心，也有望加速行業(yè)形成新格局。

　　高溢價(jià)補(bǔ)倉(cāng)

　　2026年開年，各地土地市場(chǎng)上不時(shí)有民企高調(diào)拿地，呈“點(diǎn)狀活躍、整體謹(jǐn)慎”態(tài)勢(shì)。

　　在杭州2026年首宗宅地出讓的過(guò)程中，浙江本土民營(yíng)企業(yè)浙江博策歷經(jīng)30輪競(jìng)價(jià)，從17家房企中脫穎而出，最終以8.77億元的總價(jià)、19.81%的溢價(jià)率摘得地塊。杭州土拍迎來(lái)“開門紅”。

　　中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生提到，浙江博策在2025年曾與綠城管理合作開發(fā)過(guò)一個(gè)住宅項(xiàng)目，并取得了“二開二罄”的成績(jī)。此次競(jìng)得的拱墅區(qū)地塊，容積率僅為1.5，是所在板塊近年來(lái)容積率最低的純住宅用地，供應(yīng)稀缺，且周邊交通、醫(yī)療、商業(yè)等各類配套齊全，地塊質(zhì)素頗具稀缺性。

　　在廣州的首場(chǎng)土拍上，深耕番禺的民營(yíng)房企敏捷集團(tuán)則以底價(jià)7.79億元拿下番禺一宗宅地。2025年5月時(shí)，這家低調(diào)的民企在闊別土拍市場(chǎng)近4年后，以超33億元的總價(jià)一口氣拿下了廣州番禺區(qū)的4宗住宅用地，成為當(dāng)時(shí)民營(yíng)房企逆勢(shì)拿地的典型案例。

　　上海也有這樣的民營(yíng)企業(yè)現(xiàn)身。在1月初進(jìn)行的兩宗宅地出讓中，位于閔行區(qū)的蘭香湖地塊就被紫都置業(yè)和紫竹半島地產(chǎn)聯(lián)合體摘得，共斥資超20億元。

　　上述這兩家民營(yíng)企業(yè)都隸屬于紫江集團(tuán)，深耕上海閔行紫竹高新區(qū)。據(jù)紫江集團(tuán)官網(wǎng)，該公司從包裝業(yè)起家的民營(yíng)企業(yè)，于上世紀(jì)90年代進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，目前已在紫竹板塊開發(fā)了蘭香湖壹號(hào)、紫竹半島等多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　在樓市相對(duì)更為沉寂的東北市場(chǎng)上，近來(lái)亦有民企點(diǎn)燃市場(chǎng)。在哈爾濱開年首場(chǎng)土拍上，匯龍地產(chǎn)一舉拿下香坊區(qū)2宗地塊，均高溢價(jià)成交，總價(jià)超7億元。其中一宗地塊更是經(jīng)歷了184輪激烈競(jìng)價(jià)，最終溢價(jià)率達(dá)60.6%，成為2021年來(lái)溢價(jià)率最高的宅地。近來(lái)，匯龍地產(chǎn)再以近26%的溢價(jià)率、超4億元在哈爾濱摘得一宗地塊。

　　憑借在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)，上述房企的名字出現(xiàn)在了各投資拿地榜單上。據(jù)克而瑞發(fā)布的2026年1-2月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資拿地分析報(bào)告，紫江集團(tuán)以超46億元的新增土地貨值位列行業(yè)第四；匯龍地產(chǎn)以23.9億元位列第18位，浙江博策、敏捷集團(tuán)則均為17.5億元，并列行業(yè)第25位。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向記者表示，2026 年開年以來(lái)，土拍市場(chǎng)仍頗為低迷，整體拿地規(guī)模處于低位，今年前2個(gè)月，TOP100房企拿地總額 950.4 億元，同比下降 52.4%。這其中，民企整體拿地規(guī)模隨行業(yè)大勢(shì)收縮，但也有諸如上述企業(yè)在內(nèi)的部分民企在核心城市優(yōu)質(zhì)地塊與深耕區(qū)域的參與度、出價(jià)意愿顯著提升。

　　在劉水看來(lái)，近期拿地的這批民企以本土深耕民企為主，多在大本營(yíng)或長(zhǎng)期深耕的城市拿地，如匯龍深耕哈爾濱、博策深耕杭州，可降低跨區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，他們出手時(shí)聚焦于優(yōu)質(zhì)地塊，拿地策略轉(zhuǎn)向“精選城市、精選地塊”，只拿核心區(qū)、低庫(kù)存、高確定性的優(yōu)質(zhì)土地。

　　低杠桿覓時(shí)機(jī)

　　與近兩年積極拿地四川邦泰、寧波得力地產(chǎn)等區(qū)域房企相比，近來(lái)這批在土地市場(chǎng)上活躍的民企又有所不同。據(jù)億翰智庫(kù)研究中心總經(jīng)理于小雨觀察，現(xiàn)在拿地的民企杠桿低，很多都是不借款、不負(fù)債，用自有資金發(fā)展，“有多少錢，干多大事”，不會(huì)規(guī)模導(dǎo)向。

　　“這些房企拿地通常有幾個(gè)契機(jī)�！庇谛∮晏岬�，一是當(dāng)頭部企業(yè)比以前更謹(jǐn)慎時(shí)，市場(chǎng)上騰出一些空間，競(jìng)爭(zhēng)沒有之前激烈了；二是，市場(chǎng)逐漸回歸理性，地價(jià)沒有以前瘋狂，相較于其他投資，地產(chǎn)開發(fā)投資還有空間可以做。

　　事實(shí)上，隨著龍頭房企在低能級(jí)的縣域市場(chǎng)上持續(xù)收縮，跨入地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域已有時(shí)日的本土民營(yíng)企業(yè)迎來(lái)生存空間，并且已經(jīng)開始扎根生長(zhǎng)。

　　以陜西市場(chǎng)為例，億翰智庫(kù)發(fā)現(xiàn)，在2025年的陜西銷售排行榜上，二梯隊(duì)中已有較多本土民企，例如龍記泰信、泰發(fā)祥、博元地產(chǎn)等，銷售規(guī)模約在10億元級(jí)別，在各縣市的市占率較高。隨著眾多本土民企穩(wěn)步拓張，這些企業(yè)在陜西全域的市場(chǎng)份額重回至30%以上。

　　不過(guò)，當(dāng)前不少民企拿地的溢價(jià)率處于高位，這是否會(huì)出現(xiàn)算不過(guò)賬的情況，進(jìn)一步影響企業(yè)后續(xù)發(fā)展？業(yè)內(nèi)認(rèn)為，考慮到這批企業(yè)獲取的地塊質(zhì)素及其開發(fā)特點(diǎn)，其經(jīng)營(yíng)相對(duì)較穩(wěn)。

　　劉水提到，上述房企摘得的上海閔行、杭州拱墅、哈爾濱香坊等地塊，均是城市核心區(qū)、低庫(kù)存、高價(jià)值板塊，供應(yīng)稀缺、去化周期短(6-12 個(gè)月)、抗跌性強(qiáng)。同時(shí)，這些企業(yè)已在本地產(chǎn)生深耕的規(guī)模效應(yīng)，在當(dāng)?shù)赜谐墒炜腿骸⑵放瓶诒�和供�?yīng)鏈等，有自身的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。

　　在當(dāng)前市場(chǎng)，高溢價(jià)拿地的盈利模型已從“賭房?jī)r(jià)上漲”轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)成本控制+極致運(yùn)營(yíng)+產(chǎn)品溢價(jià)”。這些高溢價(jià)項(xiàng)目要進(jìn)行“快周轉(zhuǎn)”，拿地后6-8個(gè)月開盤、12-18 個(gè)月清盤，將資金回籠周期壓縮至最短，降低資金成本與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　于小雨也提到，這些企業(yè)拿到高溢價(jià)地塊，通常會(huì)從兩個(gè)方面入手提高利潤(rùn)空間，一是提高產(chǎn)品品質(zhì)，提質(zhì)增配，通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)提升等提高產(chǎn)品溢價(jià)；二是控成本，從設(shè)計(jì)、施工、用材等方面嚴(yán)格把關(guān)，實(shí)現(xiàn)低成本的高品質(zhì)。

　　值得一提的是，這些企業(yè)多深耕本地，對(duì)當(dāng)?shù)乜腿河欣斫獾纳羁�，甚至能通過(guò)精準(zhǔn)細(xì)分打造高度適配的“好房子”。仍以上述陜西地方民企為例，這些深耕縣域市場(chǎng)的企業(yè)，一方面可為煤化工企業(yè)高管打造的大平層、為礦區(qū)技術(shù)骨干準(zhǔn)備的品質(zhì)改善盤，另一方面也可為涌入縣市的鄉(xiāng)鎮(zhèn)家庭提供親民的剛需房源。

　　在低迷的土地市場(chǎng)上，這些活躍起來(lái)的民企，對(duì)市場(chǎng)也會(huì)帶來(lái)持續(xù)影響，短期內(nèi)有助于提振行業(yè)信心，中長(zhǎng)期也可加速行業(yè)形成新格局。

　　“民企高溢價(jià)拿地，表明優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍有價(jià)值，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的悲觀預(yù)期，有助于修復(fù)市場(chǎng)信心。”劉水稱，這也將促進(jìn)加速洗牌，形成“央國(guó)企主導(dǎo)、優(yōu)質(zhì)民企差異化競(jìng)爭(zhēng)”的新格局。在大量出險(xiǎn)民企退出市場(chǎng)后，市場(chǎng)將向頭部央國(guó)企+區(qū)域優(yōu)質(zhì)民企集中。這些民企放棄全國(guó)化擴(kuò)張，策略轉(zhuǎn)向“小而精、優(yōu)而�！保�聚焦核心城市+本土深耕，做“小而美”的區(qū)域龍頭，與央國(guó)企形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。